Certamente l’amministratore per un condominio rappresenta un costo, ma è anche una garanzia, egli garantisce infatti che le delibere dell’Assemblea dei Condomini, ovvero dell’insieme di tutte le persone che partecipano al condominio, vengano effettuate e rispettate e che il regolamento condominiale venga rispettato.
Infatti in un condominio senza amministratore non ci sarebbe un condomino legalmente autorizzato a rappresentare il condominio.
Stabilito dunque che il ruolo dell’Amministratore del Condominio è quella di garantire e preservare gli interessi di tutti i condomini, a questo vengono anche affidati degli obblighi sia in termini civili che fiscali. Infatti egli rappresenta la totalità dei condomini anche nei confronti di quelli che non vogliono adeguarsi alle normative condominiali e inoltre la rappresenta anche nei confronti dello Stato.
Dal punto di vista giuridico ma soprattutto fiscale, il condominio ha una propria personalità, rappresentata dal possesso della Partita Iva. L’Amministratore del condominio svolge anche tutti quegli adempimenti fiscali come redazione della rendicontazione delle spese e versamento di tributi.
Risulta essere possibile che esista un condominio senza amministratore. Innanzitutto la nomina dell’amministratore diventa obbligatoria quando si superano i quattro condomini. Dunque in tutti quei condomini costituiti da quattro o meno condomini non è obbligatoria la nomina dell’amministratore, anche se è comunque possibile, se i condomini esprimono questa volontà. In presenza di pochi condomini, infatti, la legge presume che sia facile trovare un accordo e fare rispettare le comuni regole di buona convivenza.
Sopra i quattro condomini, invece, scatta, secondo il Codice Civile, l’obbligo della nomina dell’Amministratore di Condominio. Se l’assemblea dei condomini non nomina un amministratore, l’obbligo viene garantito dal Tribunale, basta infatti che uno solo dei condomini si rivolga al Tribunale competente per zona per fare in modo che questo provveda alla nomina di un amministratore per il condominio.
Se invece l’assemblea dei condomini non nominasse un amministratore e nessuno dei condomini si rivolgesse al Tribunale per richiederne la nomina, allora si potrebbe creare la situazione di un condominio senza amministratore. In questo caso non vi sono sanzioni per i condomini, ma in qualsiasi momento, uno qualsiasi dei partecipanti al condominio può ristabilire l’ordine rivolgendosi al Tribunale. Fino a quando dunque tra i condomini regnerà la pace e l’armonia questa situazione potrà durare, al primo litigio basterà che uno solo dei contendenti si rivolga al Tribunale per fare in modo che un amministratore venga nominato al fine di ristabilire l’ordine.
In contesti condominiali privi di un amministratore designato, si procederà alla nomina di un referente interno, selezionato tra i proprietari, che assumerà la responsabilità della gestione del condominio per conto di tutti i partecipanti.
Il referente designato sarà incaricato di svolgere le seguenti funzioni essenziali:
-Elaborazione e presentazione dei bilanci delle spese condominiali.
-Incasso delle quote condominiali da parte dei proprietari.
-Gestione dei pagamenti delle utenze e delle tasse.
-Supervisione delle attività di pulizia delle aree comuni.
-Esecuzione dei versamenti delle ritenute d’acconto relative ai lavori effettuati.
Inoltre, è importante sottolineare l’importanza del possesso di un codice fiscale proprio del condominio, indispensabile per le transazioni e le identificazioni legali dell’edificio nei confronti di enti esterni. Questo elemento è fondamentale per la corretta distribuzione delle spese, che verrà effettuata secondo le proporzioni stabilite nelle tabelle millesimali.
Per quanto riguarda la gestione fiscale, con la costituzione del condominio viene stabilito il codice fiscale e si rende necessaria l’apertura di un conto corrente a nome del condominio, attraverso il quale transitano tutte le operazioni finanziarie, sia quelle di routine che quelle straordinarie. In assenza di un amministratore, il referente assumerà l’incarico di facilitare l’apertura di tale conto corrente.
Il condominio, in qualità di sostituto d’imposta, è tenuto al versamento di ritenute d’acconto per lavori commissionati a professionisti e alla presentazione del modello 770 per la dichiarazione dei redditi.
Un altro aspetto importante è la redazione del regolamento condominiale, che viene generalmente predisposto dal costruttore e richiede l’approvazione di ogni proprietario al momento dell’acquisto dell’immobile. Il regolamento è definito “contrattuale” per la sua natura vincolante al momento della transazione di vendita. L’adozione di un regolamento è obbligatoria con un numero di condomini che supera le dieci unità, ma rimane consigliabile anche al di sotto di tale soglia per prevenire possibili dispute.
Infine, la convocazione dell’assemblea condominiale può essere richiesta da ogni condomino in assenza di amministratore e al termine sarà necessaria la redazione di un verbale di assemblea senza amministratore, come indicato sul sito Nelcondominio.com. Le modalità di voto e i quorum saranno regolati secondo le normative previste dal Codice Civile, garantendo una gestione democratica e trasparente del condominio.
Martina Silvi
Sono uno casalinga appassionata di cucina e decorazione d'interni. Ho iniziato questo sito per condividere consigli per rendere la casa accogliente e confortevole.