Il diritto di prelazione su un immobile conferisce la priorità ad una persona, solitamente un inquilino, di acquistare o affittare un’abitazione o un edificio commerciale prima che l’offerta sia estesa ad altri potenziali acquirenti o inquilini. Questo diritto viene attivato quando il proprietario dell’immobile manifesta l’intenzione di vendere o affittare l’immobile. In pratica, chi possiede il diritto di prelazione deve essere consultato e ha la possibilità di esercitare il suo diritto prima che l’immobile venga offerto sul mercato aperto.
È anche possibile stabilire un diritto di prelazione attraverso una clausola specifica in un contratto di compravendita, nominando un potenziale acquirente come prelazionario. Questo assicura che la persona designata abbia la possibilità di acquistare l’immobile prima che sia disponibile ad altri, offrendo una sorta di “diritto di primo rifiuto” che può essere particolarmente utile in rapporti commerciali o personali stretti.
Durata e Decadenza del Diritto
La durata del diritto di prelazione è determinata dal momento in cui il potenziale acquirente è notificato dell’intenzione di vendere l’immobile. Nel caso della prelazione urbana, il termine è di 60 giorni, mentre per la prelazione agraria il periodo è di 30 giorni dalla notifica.
Se il diritto di prelazione non viene esercitato entro i termini stabiliti, il potenziale acquirente perde la possibilità di rivendicare tale diritto. Tuttavia, esiste la possibilità di ricorrere al diritto di riscatto, il quale permette di rivendicare l’acquisto dell’immobile anche dopo la sua vendita, entro certi limiti temporali
-6 mesi dalla trascrizione del contratto per la prelazione urbana;
-1 anno dalla trascrizione del contratto per la prelazione agraria.
Il diritto di prelazione si estingue non solo quando scadono i termini per il suo esercizio o per il riscatto, ma anche nel caso in cui l’immobile, soggetto a tale diritto, venga venduto a terzi. In questa eventualità, il beneficiario del diritto di prelazione può ricevere un risarcimento, calcolato in base al vantaggio patrimoniale che avrebbe ottenuto se l’immobile gli fosse stato venduto prioritariamente.
In caso di violazione del diritto di prelazione, il risarcimento è calcolato in base al vantaggio economico che il titolare del diritto avrebbe ottenuto se avesse potuto acquistare l’immobile. Per esempio, nel contesto degli alloggi popolari, la legge prevede che l’assegnatario possa escludere la prelazione a favore dell’Ente edilizio versando il 10% del valore catastale dell’alloggio.
Queste disposizioni assicurano che il diritto di prelazione sia rispettato e che vi siano misure compensative adeguate in caso di sua violazione, proteggendo così gli interessi legali e finanziari delle parti coinvolte.
Evitare il diritto di prelazione può rivelarsi complicato, dato che esso è una tutela legale garantita a determinate categorie di persone in specifiche circostanze. Il modo più diretto per aggirare il diritto di prelazione è ottenere una rinuncia esplicita da parte di chi lo detiene.
La rinuncia al diritto di prelazione può essere espressa in due modi
-Rinuncia esplicita: il titolare del diritto comunica formalmente al proprietario dell’immobile la sua decisione di non esercitare il diritto di prelazione.
-Rinuncia tacita: si verifica quando il titolare del diritto non esercita il suo diritto entro i termini legalmente stabiliti, lasciando quindi scadere il periodo durante il quale avrebbe potuto agire.
Prelazione sugli Immobili Abitativi
Il diritto di prelazione su un immobile residenziale locato costituisce una forma di tutela per i conduttori, specialmente in situazioni in cui il proprietario decide di vendere l’immobile prima della scadenza del contratto di locazione. Questo diritto permette agli inquilini di avere la priorità nell’acquistare l’immobile a condizioni di mercato prima che questo venga offerto ad altri potenziali acquirenti. Il proprietario, in una situazione di questo tipo, deve informare il conduttore inviando una lettera per diritto di prelazione, simile a quella che troviamo su Modulieditabili.com.
Per esercitare il diritto di prelazione, il locatario deve soddisfare certi requisiti. Ad esempio, non deve possedere altri immobili di proprietà oltre a quello in cui risiede abitualmente. Inoltre, questo diritto viene generalmente concesso alla prima scadenza utile del contratto di locazione, che può variare a seconda della tipologia di contratto: dopo i primi 4 anni per i contratti a canone libero e dopo i primi 3 anni per quelli a canone concordato.
Esistono situazioni specifiche in cui il diritto di prelazione su immobili residenziali locati non è applicabile
-Trasferimenti intrafamiliari: Se il locatore decide di trasferire la proprietà dell’immobile a un coniuge o a parenti entro il secondo grado, il diritto di prelazione non si applica.
-Donazioni: Il diritto di prelazione non è applicabile in caso di trasferimento dell’immobile tramite donazione.
-Scadenza contrattuale: Se l’immobile viene venduto a terzi dopo la prima scadenza contrattuale, il diritto di prelazione non è più esercitabile.
-Trasferimenti a titolo gratuito e vendite forzate: Questi includono casi come l’esproprio o la vendita forzata dell’immobile, situazioni nelle quali il diritto di prelazione non è riconosciuto.
-Conferimento in società: Se l’immobile viene conferito come parte del capitale di una società, il diritto di prelazione non si applica.
-Vendita in blocco dell’intero edificio: Quando viene venduto l’intero edificio, il diritto di prelazione del singolo inquilino non può essere esercitato.
Il diritto di prelazione è quindi un importante strumento legale che mira a proteggere gli inquilini, ma la sua applicabilità può variare notevolmente a seconda delle circostanze specifiche. È essenziale per gli inquilini comprendere quando hanno il diritto di esercitare la prelazione e quando invece tale diritto non è applicabile, così da poter agire in modo informato e tempestivo.
Prelazione sugli Immobili Commerciali
Il diritto di prelazione su immobili commerciali locati offre ai conduttori, spesso professionisti o commercianti che hanno investito tempo e risorse per sviluppare la propria attività in una determinata location, la possibilità di acquistare l’immobile prima che questo venga offerto ad altri potenziali acquirenti. Questo diritto è particolarmente significativo in contesti dove la localizzazione è cruciale per il successo commerciale.
Nel caso di vendita di un immobile commerciale locato, il conduttore ha il diritto di essere informato della vendita e di esercitare il proprio diritto di prelazione entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione di vendita. Qualora il conduttore decida di procedere all’acquisto, dovrà versare l’importo concordato entro 30 giorni successivi ai 60 giorni di prelazione.
Se il diritto di prelazione viene violato e l’immobile viene venduto a terzi, il conduttore ha la possibilità di esercitare il diritto di riscatto entro sei mesi dalla data di trascrizione del contratto di vendita. In caso non vi sia opposizione da parte dell’acquirente precedente, il conduttore può procedere con il pagamento dell’importo per l’acquisto entro 90 giorni dalla data della prima udienza legale o dalla comunicazione di non opposizione.
Ci sono specifiche circostanze in cui il diritto di prelazione su un immobile commerciale non è applicabile
-Terminazione del contratto da parte del conduttore: Se il conduttore ha dato disdetta o ha receduto dal contratto, perde il diritto di prelazione.
-Risoluzione del contratto per inadempimento: Il diritto di prelazione non è più valido se il contratto di locazione si risolve a causa di inadempimento da parte del conduttore.
-Fallimento del conduttore: In caso di fallimento del conduttore, accompagnato da un divieto legale di proseguire l’attività, il diritto di prelazione decade.
-Utilizzo dell’immobile da parte del locatore: Se il locatore ha utilizzato l’immobile per scopi propri per almeno sei mesi dopo che il conduttore lo ha lasciato, il diritto di prelazione non si applica.
Queste normative sono concepite per bilanciare gli interessi dei locatori e dei conduttori, proteggendo l’investimento e l’attività commerciale di questi ultimi, mentre offrono una certa flessibilità ai proprietari degli immobili.
Martina Silvi
Sono uno casalinga appassionata di cucina e decorazione d'interni. Ho iniziato questo sito per condividere consigli per rendere la casa accogliente e confortevole.