Casa in Affitto e Danni

In questa guida spieghiamo la responsabilità del proprietario per i danni di una casa in affitto. Il fatto è regolamentato dall’articolo 1585 del Codice Civile ,il quale al suo interno contiene una doppia fattispecie normativa, ovvero delinea due possibili situazioni che possono succedere e per ognuna di esse offre la soluzione.

Il primo caso è quando l’inquilino dovesse essere disturbato da terzi che pretendano accampare diritti di varia natura, sia personali che reali, sul bene che egli ha in locazione. In questi casi, come potrebbe essere una persona che si presenta sostenendo di avere affittato anche lui la medesima casa, è preciso obbligo del proprietario garantire all’inquilino un pieno godimento del bene. Facciamo un altro esempio, immaginiamo che il vicino sostenga di essere d’accordo con il proprietario di casa che non si può utilizzare il terrazzo nella parte confinante con il suo. Se fosse vero, e nel contratto di locazione non fosse riportato nulla di questo, il proprietario risponderà per i danni che sta causando all’inquilino, consistenti in una ridotto uso della casa in affitto.

Il secondo caso invece fa riferimento a quei danni che possono capitare a una persona che ha una casa in affitto causati da un terzo che però non vanta diritti verso il proprietario. In questo caso, dice sempre l’articolo 1585 del Codice Civile il proprietario non l’obbligo di tutelare il godimento della casa in affitto e quindi non risponde verso l’inquilino. Vediamo un esempio per capire meglio.

Se nell’appartamento vicino vi fosse una perdita d’acqua che determiniauna infiltrazione nell’appartamento affittato, e ipotizziamo che questa infiltrazione causi danni alla casa in affitto all’inquilino, come per esempio un ridotto uso dei locali o addirittura un danneggiamento dei mobili, non spetta al proprietario risarcire l’inquilino ma semmai al proprietario dell’appartamento vicino.

Insomma, la linea guida per capire a chi spetta pagare i danni casa in affitto, secondo l’articolo 1585 del Codice Civile, sta nel comportamento del proprietario, se i danni sono causati, anche in modo indiretto, da un comportamento passato o presente del proprietario allora l’inquilino ha diritto a richiedere il risarcimento direttamente al proprietario, se diversamente i danni casa in affitto non sono causati da un comportamento del proprietario allora l’inquilino deve rifarsi direttamente sul terzo che ha causato il danno.

Tale tesi è stata confermata, da ultimo, anche da una sentenza del Tribunale di Roma, la n. 5198 del 9 marzo 2011, la quale ha acclarato che Se i terzi accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore, si configurano molestie di diritto per le quali il locatore è tenuto a garantire il conduttore ai sensi del comma 1 dell’articolo testé citato. Nell’ipotesi invece in cui i terzi non avanzino pretese di natura giuridica ma arrechino pregiudizio al godimento del conduttore mediante impedimenti concreti o attività materiali ostative, riconducibili nel concetto di atto illecito in senso lato, si realizzano molestie di fatto per le quali la garanzia del locatore non è prevista ed il conduttore può agire direttamente contro i terzi ai sensi del comma 2 dell’art. 1585 c.c.

Una sentenza quindi piuttosto chiara.