Tutto in Casa

Quando ti arriva una perizia immobiliare tra le mani, la tentazione è forte: cercare subito il numero finale, il “valore” in fondo, e usarlo come bussola per tutto il resto. È umano. È anche rischioso. Perché una perizia non è solo un prezzo: è un ragionamento, fatto di dati, verifiche, assunzioni e correzioni. E se non capisci su cosa poggia quel ragionamento, rischi di prendere decisioni importanti con metà delle informazioni.

Leggere bene una perizia serve in tanti casi: stai comprando casa, chiedi un mutuo, valuti un immobile ereditato, partecipi a un’asta, devi dividere un bene tra comproprietari. In ognuno di questi scenari la stessa perizia può “pesare” in modo diverso. Ecco perché l’obiettivo qui non è insegnarti a fare il perito, ma darti un metodo per capire cosa stai leggendo, dove sono i punti delicati e quali domande devi porti prima di firmare, contrattare o impegnarti.

Prima pagina: chi ha scritto la perizia, per chi e con quale scopo

La prima cosa da leggere non è la metratura e non è il valore. È l’incarico. Una perizia può avere finalità molto diverse e la finalità cambia il modo in cui il perito imposta la stima.

Se la perizia nasce per un mutuo, di solito il perito lavora per la banca e valuta l’immobile come garanzia, con un’impostazione prudenziale. Se la perizia è una CTU (consulenza tecnica d’ufficio) in tribunale, lo scopo può essere la vendita giudiziaria, la divisione, l’esecuzione immobiliare. Se la perizia è privata, magari commissionata da un venditore o da un acquirente, l’obiettivo può essere la definizione di un valore di mercato “ragionevole” per una trattativa.

Qui devi guardare anche la data. Una perizia fotografata in un certo mese, in un certo anno, riflette il mercato e le condizioni di quel momento. Se è vecchia, non è automaticamente “sbagliata”, ma diventa meno affidabile come guida per una decisione attuale. Nelle perizie più strutturate trovi anche il riferimento a standard valutativi e basi di valore, come il valore di mercato e, in ambito creditizio, concetti prudenziali legati alla garanzia. Questi richiami non sono fronzoli: ti dicono che tipo di “numero” stai guardando e quanto è confrontabile con un prezzo di compravendita.

Un dettaglio spesso ignorato è la firma e il profilo del valutatore. Non perché devi fare l’investigatore, ma perché la responsabilità professionale e la tracciabilità contano. Una perizia seria ti dice chi è il professionista, qual è l’incarico, quali documenti ha esaminato e quali verifiche ha svolto.

Che immobile sta valutando davvero: identificazione, confini e diritto stimato

Una perizia non valuta “la casa” in modo generico. Valuta un bene giuridicamente definito. E qui entrano in gioco Catasto e titoli.

Quando trovi foglio, particella e subalterno, non stai leggendo un codice misterioso: stai leggendo l’identità catastale del bene. È ciò che permette di collegare la descrizione alle planimetrie depositate, alle visure e agli archivi. Se la perizia parla di un subalterno, ma l’immobile che hai visto sembra “più grande” o diverso, non liquidare la cosa come un dettaglio. Potrebbe esserci una difformità, un accorpamento non aggiornato, una porzione non censita o un’interpretazione errata.

Poi c’è l’aspetto dei confini e delle pertinenze. Molte perizie distinguono tra unità principale e pertinenze, come cantina, soffitta, box, posto auto, giardino, lastrico. Qui il rischio tipico è confondere “uso di fatto” con “diritto”. Un giardino può sembrarti “incluso” perché è recintato e lo usano solo quei proprietari, ma in realtà potrebbe essere condominiale con uso esclusivo, oppure potrebbe essere un bene separato. Se nella perizia trovi riferimenti a quote, parti comuni o servitù, prendili sul serio.

Infine, attenzione al diritto stimato. La perizia può stimare piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto, quota indivisa. Sembra roba da notai, ma ha un impatto enorme sul valore. Se stai valutando una quota o un diritto parziale, non puoi confrontare quel valore con i prezzi “di mercato” di immobili simili venduti in piena proprietà. Sarebbe come confrontare il prezzo di un’auto intera con quello di un’auto venduta senza motore: tecnicamente sempre “auto”, praticamente un altro oggetto.

Superfici: perché i metri quadrati non sono tutti uguali

In perizia, la sezione sulle superfici è una miniera di informazioni e, a volte, di malintesi. Il punto è semplice: esistono modi diversi di misurare, e ogni modo ha un significato.

La superficie calpestabile ti dice quanto spazio “utilizzabile” hai dentro, misurato all’interno dei muri. La superficie lorda include muri e spessori. La superficie commerciale, spesso, serve per rendere confrontabili immobili diversi con pertinenze e accessori, perché include anche una quota di balconi, terrazzi, cantine, giardini, muri, con pesi diversi. È il numero che trovi spesso nelle valutazioni e nelle stime comparative, anche perché molte banche dati e molte analisi di mercato lavorano su valori unitari per superficie commerciale.

Qui non devi diventare un tecnico, ma devi fare una verifica ragionevole. La perizia indica come ha calcolato la superficie? Specifica cosa include e cosa no? Se la superficie commerciale ti sembra “stranamente alta”, spesso il motivo è che ha incluso pertinenze con coefficienti elevati o ha considerato muri e accessori in modo diverso da quello che ti aspettavi.

Un consiglio pratico che funziona quasi sempre: confronta la superficie indicata in perizia con la planimetria catastale allegata e con quello che hai percepito dal vivo. Se hai visitato un bilocale e la perizia parla di 95 metri commerciali, non è detto che sia sbagliato, ma devi capire da dove arrivano quei metri: magari c’è un terrazzo grande, un box doppio, una cantina importante. Se invece non c’è nulla di tutto questo, allora hai trovato un punto da approfondire.

In alcune perizie trovi anche riferimenti a criteri tecnici usati in ambito pubblico e bancario per rendere omogenei i calcoli di superficie commerciale. Questo non significa che tutti calcolino identico, ma significa che esistono regole diffuse e riconoscibili. Ed è proprio lì che puoi “agganciarti” per capire se il calcolo è coerente o fantasioso.

Stato di fatto, stato legittimo e conformità: la sezione che può cambiare il gioco

Se dovessi scegliere una sola parte della perizia da leggere con lente d’ingrandimento, sceglierei quella su regolarità urbanistica, edilizia e catastale. Perché può trasformare un buon affare in una fonte di costi e ritardi, o viceversa.

Qui spesso trovi tre livelli che vanno tenuti distinti. La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra planimetria catastale e stato dei luoghi, ma il Catasto ha funzione fiscale e non “certifica” la regolarità edilizia. La conformità urbanistico-edilizia riguarda invece i titoli abilitativi rilasciati dal Comune e la storia autorizzativa dell’immobile, cioè se ciò che vedi oggi corrisponde a ciò che è stato autorizzato nel tempo. Infine, negli ultimi anni, si è diffuso il concetto di stato legittimo, che prova a riassumere e qualificare la situazione tecnico-giuridica dell’immobile sulla base dei titoli e di specifiche regole normative.

Quando una perizia segnala una difformità, devi capire due cose: quanto è grande e quanto è sanabile. Un tramezzo spostato può essere un problema risolvibile. Un aumento di volume, una veranda chiusa, un cambio di destinazione d’uso non autorizzato possono essere più seri. E nelle perizie di tipo giudiziario spesso trovi anche una stima dei costi di regolarizzazione o l’indicazione che la regolarizzazione non è possibile. Questo incide direttamente sul valore, perché chi compra deve mettere in conto spese, tempi, rischio e incertezza.

Qui entra la domanda concreta: la perizia ha stimato un valore “come se fosse tutto regolare” o un valore già “depurato” dai costi di sistemazione? A volte il perito lo dichiara chiaramente. A volte lo capisci leggendo bene le correzioni, le decurtazioni e le note finali. Non saltare questa parte, anche se è noiosa. È noiosa solo finché non diventa la tua pratica in Comune.

Vincoli, servitù, condominio e stato di occupazione: ciò che non vedi in visita

La perizia spesso contiene informazioni che non emergono durante una normale visita con l’agenzia. Ed è proprio questo uno dei suoi valori principali.

Le servitù, per esempio, possono incidere sull’uso di un immobile. Un passaggio, un diritto di veduta, un vincolo di distanza, un accesso condiviso. Non sempre cambiano il valore in modo drammatico, ma possono cambiare la tua esperienza d’uso. Se il perito le menziona, non significa automaticamente “problema”, significa “dato”. Devi solo capire se per te è tollerabile.

Poi c’è la parte condominiale. Una perizia fatta bene indica anche elementi come la natura dell’edificio, le parti comuni, eventuali spese rilevanti, e in alcuni casi segnala lavori straordinari in vista o criticità. Non sempre il perito ha accesso ai verbali condominiali, quindi non pretendere l’impossibile, ma se vedi accenni a facciata, tetto, impianti centralizzati, ascensore, prendili come spunti per chiedere documenti.

Lo stato di occupazione è un capitolo fondamentale soprattutto in asta o in contesti giudiziari. Un immobile libero non è la stessa cosa di un immobile occupato da proprietario, da inquilino con contratto, o da soggetti senza titolo. La perizia spesso lo indica perché incide su tempi e possibilità di immissione in possesso. Se leggi “occupato” e stai pensando di entrarci a breve, fermati e ragiona: quanto tempo realisticamente ti serve? Quali azioni servono? È qui che la perizia smette di essere carta e diventa strategia.

Stato manutentivo, impianti ed energia: cosa significa davvero “buono” o “da ristrutturare”

Le perizie usano spesso aggettivi che sembrano chiari, ma possono essere vaghi: buono, discreto, mediocre, scadente, da ristrutturare. Il tuo compito è tradurre questi aggettivi in implicazioni concrete.

Quando un perito scrive “impianti non verificati” o “non si dispone di certificazioni”, non sta dicendo che gli impianti sono pericolosi. Sta dicendo che non può attestare la conformità e che, in una trattativa o in una decisione, dovrai considerare un margine di costo e rischio. Se invece segnala impianti vecchi o non conformi, allora la stima dovrebbe riflettere una decurtazione o un costo di adeguamento.

La classe energetica, quando presente, è un altro elemento che entra nel valore in modo non sempre lineare. Non è solo questione di bollette. È questione di appetibilità sul mercato, tempi di vendita, e in alcune zone anche di accesso a incentivi e possibilità di interventi futuri. Nelle perizie bancarie e in molte relazioni strutturate, l’efficienza energetica entra tra i fattori di qualità e, in modo più o meno esplicito, tra le correzioni.

Una digressione utile: tante persone leggono “da ristrutturare” e pensano subito a un bagno e una mano di pittura. In perizia, “da ristrutturare” può significare anche impianti, infissi, distribuzione interna, umidità, infiltrazioni. Quindi, se trovi quella formula, chiediti sempre: il perito descrive anche il perché? Se non lo descrive, la perizia ti sta lasciando una domanda aperta.

Come si arriva al valore: metodi di stima e cosa devi controllare

Il valore in perizia nasce da un procedimento. Anche quando il perito usa un foglio di calcolo, dietro c’è una logica. In Italia, in coerenza con gli standard valutativi e con la pratica bancaria, trovi spesso tre famiglie di approccio.

Il metodo comparativo, spesso chiamato market approach o metodo sintetico-comparativo, confronta l’immobile con altri immobili simili venduti o offerti in zona e applica correzioni per differenze di qualità, piano, stato, esposizione, pertinenze. È il metodo più comune per residenziale. Qui devi capire due cose: quali comparabili ha usato e come ha corretto. Se parla solo di “quotazioni di zona” senza spiegare altro, la stima è più fragile. Se invece descrive comparabili, intervalli di valori e aggiustamenti, la stima è più difendibile.

Le quotazioni OMI, in Italia, compaiono spesso come riferimento o come controllo. È importante capire che l’OMI fornisce intervalli di valori minimi e massimi per zone e tipologie, aggiornati periodicamente, e non sostituisce una stima puntuale. Quando una perizia si appoggia all’OMI, l’uso corretto è come parametro di contesto, non come unico “prezzo al metro quadro” da moltiplicare e basta. Se la perizia fa proprio questo, hai trovato un punto debole.

L’approccio reddituale, cioè income approach, entra quando l’immobile genera reddito o quando la logica d’investimento è centrale, per esempio in immobili locati o commerciali. Qui il perito ragiona su canoni, tassi di capitalizzazione, rischio, durata, scenario. Non serve che tu sappia calcolare un cap rate, ma devi capire se i canoni usati sono realistici, se il tasso è coerente con il mercato e se ha considerato costi e vacanza.

L’approccio del costo, cioè cost approach, si usa spesso per immobili speciali o quando serve stimare il costo di ricostruzione meno deprezzamenti. È meno frequente per un appartamento standard, ma può comparire come controllo o in assenza di comparabili validi.

Qui la domanda che ti salva è semplice: il metodo scelto è coerente con il tipo di immobile? Un bilocale residenziale stimato con un metodo di costo puro, senza mercato, suona strano. Un capannone o un immobile a reddito stimato senza considerare redditività può essere incompleto. Coerenza, prima di tutto.

Valore di mercato, valore di liquidazione e valori “prudenziali”: non confondere i numeri

Una perizia può contenere più di un valore. E non è un gioco di prestigio: dipende dallo scopo.

Il valore di mercato, secondo gli standard internazionali e la prassi italiana, è il prezzo più probabile in una transazione tra parti informate e non costrette, con adeguata esposizione sul mercato. È il numero che assomiglia di più a un prezzo di compravendita “normale”, anche se resta una stima.

Nelle perizie giudiziarie o in contesti concorsuali puoi trovare valori di liquidazione o di immediato realizzo. Sono valori che riflettono una vendita più rapida, con condizioni meno favorevoli, e spesso con costi e rischi specifici. In altre parole, un valore “da scenario” diverso dal mercato ordinario.

Nelle perizie bancarie, oltre al valore di mercato, possono comparire basi prudenziali legate alla garanzia, come concetti collegati al valore del credito ipotecario. L’idea è sempre la stessa: la banca non vuole solo il prezzo oggi, vuole anche una valutazione robusta e cautelativa rispetto a scenari futuri e rischio. Se tu confronti il valore prudenziale con i prezzi degli annunci, ti sembrerà “basso”. Non è detto che sia sbagliato: è un valore con finalità diversa.

Quindi, quando vedi due numeri, non chiederti subito “qual è quello vero?”. Chiediti “qual è quello adatto alla decisione che devo prendere?”. Se stai comprando a prezzo di mercato, guardi il valore di mercato e le sue assunzioni. Se stai valutando un’asta o un contesto giudiziario, devi leggere anche come è stato costruito il valore di liquidazione e quali oneri sono stati considerati.

Come usare la perizia per decidere: trattativa, mutuo, asta e divisione

Se stai comprando, la perizia ti serve come mappa dei rischi e come base di negoziazione. Il valore finale conta, ma conta ancora di più capire dove potrebbe “scappare” la tua spesa: sanatorie, difformità, costi condominiali, impianti, occupazione, vincoli. Una perizia che segnala criticità e poi non le traduce in correzioni ti lascia un lavoro da fare: devi stimare tu l’impatto economico o farlo stimare a un tecnico di fiducia.

Se stai chiedendo un mutuo, la perizia incide sulla percentuale finanziabile e sulle condizioni. Qui ti interessa capire se il perito ha visto problemi urbanistici o catastali, perché possono rallentare o bloccare la delibera. Non è raro che la banca chieda regolarizzazioni prima dell’erogazione. Se la perizia ti segnala “difformità sanabile”, significa spesso tempi e pratiche: mettili in agenda, non rimandarli.

Se stai valutando un’asta, la perizia è il tuo documento principe. Ti dice stato occupativo, eventuali abusi, costi stimati, e spesso fornisce una descrizione molto più dettagliata di un annuncio d’asta. In asta, leggere bene la parte sui vincoli e sulle difformità è ciò che separa una scelta lucida da un salto nel buio.

Se stai dividendo un immobile o gestendo una successione, la perizia ti serve anche come lingua comune tra parti che spesso non sono d’accordo. In questi contesti il metodo e la trasparenza della stima contano quasi più del numero finale, perché il conflitto nasce spesso da “non mi fido del calcolo”. Una perizia chiara, con assunzioni esplicite, aiuta a ridurre questo attrito.

Errori tipici di lettura e come evitarli senza diventare esperti

Il primo errore è leggere solo il valore finale e ignorare le condizioni. Una perizia è sempre “se… allora…”. Se l’immobile è regolare, se è libero, se gli impianti sono come dichiarato, allora il valore è quello. Se quelle condizioni saltano, il valore cambia. Quindi la tua lettura deve cercare le assunzioni, non solo i numeri.

Il secondo errore è confondere superficie commerciale con calpestabile e poi pensare che qualcuno ti stia fregando. Spesso non è malafede, è semplicemente un linguaggio tecnico. Devi solo capire quale metrica stanno usando e perché.

Il terzo errore è trattare le quotazioni di zona come prezzo certo. Le banche dati e le quotazioni sono strumenti, non sentenze. Se la perizia usa quotazioni senza comparabili e senza correzioni, allora la stima è più fragile. Se le usa come contesto e poi costruisce una stima puntuale, allora è un uso sensato.

Il quarto errore è sottovalutare la sezione urbanistica. “Poi si sistema” è una frase che costa cara, perché “sistemare” può significare mesi, pratiche, tecnici, e a volte non è nemmeno possibile. Quando una perizia parla di difformità, tu devi tradurre subito: tempo, costo, rischio.

Il quinto errore è ignorare occupazione e vincoli. Un immobile occupato può essere comunque un affare, ma è un affare diverso. Devi solo saperlo prima.

Conclusioni

Imparare a leggere una perizia immobiliare significa smettere di cercare un numero “magico” e iniziare a leggere un ragionamento. Prima capisci scopo e base di valore. Poi controlli identità dell’immobile e superfici. Poi vai dritto sulla regolarità urbanistica e catastale, su vincoli e occupazione. Infine valuti il metodo e le assunzioni con cui il perito arriva al valore. Se fai questo percorso, anche senza essere tecnico, ti accorgi subito se la perizia è solida o se ti lascia troppe zone d’ombra.

E succede una cosa piacevole: inizi a usare la perizia come strumento di decisione, non come documento “da subire”. In un mercato dove l’emotività spesso guida gli acquisti, questa lucidità vale parecchio.